1欧元优配配件助手，就能在欧洲的一些城市能买到一栋房子。
而很多人现在的房产，未来也将会是这样的命运。
为什么我会这么说呢，因为现在只要你持有房子，几乎就是在亏本。
先别急，咱举个例子算笔账就明白了。
并且借助这个例子，我会在这篇文章里带你分析，房价的市场底到底在哪？到底怎么才算不亏本？
比如你买了一套价值1000万的房，想把它租出去赚收益，这个价位的房子现在普遍一年能收个12-16万的租金。
重点来了，我们拿这套房子一年能收到的总租金，除以这套房子现在的市场总价，再乘以100%，得到的百分比就是租金回报率。
算出来这个数大概在1.2%~1.6%。
这个数有什么用呢？我们想知道的市场底，可以用合理的回报率推算出来。
你想啊，投资房产毕竟有波动、有管理麻烦，它的净回报要是不能比买国债这种稳赚的收益高一点，谁还愿意折腾？
只有当回报够诱人，那些专业的包租公、包租婆们才会大举进场，而那个时刻，往往就是房价见底的信号。
目前一线城市的租金回报率普遍不到2%，再考虑到刨掉空置期、物业费这些七七八八的成本，到手的可能更少，而都有1.6%。
这意味着什么？持有房产的资金成本，已经高于租金回报。
所以现在如果你去投资房产，就算房价不跌，光是持有它，每年可能就在默默亏钱。
那问题来了，租金回报率到底多少才算合理？不至于亏本？
之前的内容里我们通过对不同城市的分析优配配件助手，给出了一个大概合理的区间，那么这个数到底是怎么来的？
其实逻辑不难懂，租金回报要想有吸引力，就是你收的租金，减去养房子所有的花费，比如物业、可能的税、房子本身的折旧损耗，还能覆盖房价波动、租不出去的风险，最后比存银行、买理财啥的更有赚头。
所以这个合理值的计算逻辑，就是要能覆盖这三个方面的成本。
首先咱们来计算一下持有房产的成本。
房子也是大件消费品，不是买了就一劳永逸的，它会旧，会坏，要维护。
就像你买辆车，开个十年八年，哪怕保养再好，价值也会大大缩水。
一套房子住几十年，最后残值可能非常低，参考国外那些一元房，这中间的损耗是不是成本？
我们放宽点，按房子70年后价值归零来算，平均下来每年相当于房子价值磨损掉大概1.4%。
然后是需要覆盖的无风险收益率，这指的是你把钱存银行或者买最安全的国债能稳稳拿到的利息。
去年这个时候，十年期国债收益率大概在2.3%。
但这一年来，为了刺激经济，央行降准降息没停过，这个无风险收益率也跟着掉下来了，现在只有1.6%左右了。
你的房子回报至少得能跑赢这个吧？
而且房子出租，难免有空置几个月的时候，或者遇到麻烦租客、房子突然要大修，这些都是风险。
地段好的地方空置风险低点，偏点的地方风险高点，咱们这里就取0.5%来估算一个市场上的整体情况。
具体你计算的时候，可以根据房子所在的城市、地段等进行加减.
三四线城市、地段偏、房子老优配配件助手，风险就高，补偿也得高点，如果是一线城市核心区，地段越好、房子越抢手，这部分可以放松一些。
把这仨数加起来：
折旧成本1.4%+当前无风险收益1.6%+风险溢价平均0.5%，
得出市场整体的合理租金回报率大概为3.5%。
公式有了，咱套回开头那个例子。
1000万的房子，年租金能收到12-16万左右，咱取14万，咱按合理租金回报率3.5%倒推回去：
14除以3.5%，得出合理价格在400万。
也就是说，从纯粹资产收益角度看，这套市价1000万的房子，它的理论市场底可能在400万左右，相当于现在价格要打个4折。
这数字太刺激了，房东们的心估计已经凉了半截。大家不妨也拿自家房子算算，看看房价距离市场底有多远？
当然，这只是一个理论上的参考值，回到现实中我们可以根据情况适当调整。
比如房子能不能真的撑到70年？
1979年中国内地最早的商品房开发项目深圳东湖丽苑，如今楼龄已超45年。
早在2020年，深圳就出台了房屋强制定期体检相关政策。
房子越老，折旧速度可能更快。
而且今年不少地方租金还在跌。
如果租金降了，要想让租金回报率达到合理水平，房价可能需要调整得更多。
但是也不用太悲观，我们仍然处于本轮降息的大周期里，利率每往下降一点，理论上房价的底部就能往上抬一点。
如果未来利率继续降，降到1%甚至接近零，那合理的回报率就在2.9%，那这个底还能再往上走到482万，大概是现在的4.8折。
这也是为啥国家一直在努力降息降准，除了刺激经济，也是在努力托住房价的底，防止它硬着陆摔得太狠。
再往大了看，整个房地产的游戏规则也在变。
一边大量建保障房、人才房，解决住的基本需求；另一边，让市场上的商品房往更高品质、更舒适的方向发展，满足住得好的需求。
这意味着什么？意味着大量的普通二手房、老破小、高层住宅，会逐渐失去金融投资的光环，回归到纯粹的居住消费品属性。
既然是消费品，它的价格就得看它本身好不好住、维护成本高不高、还有多少使用价值。
那些户型过时、配套老化、物业跟不上的房子，贬值的压力会非常大。
最后总结一下：上面这个回报率算法，是从纯市场、纯投资回报的角度，去推算一个理论上可能的价格底部。
它提供了一个观察视角和思考框架，但绝不是说房价就一定会跌到那个数。
现实复杂得多，政策干预的力度、地方的具体情况、大家对未来的信心、甚至国际环境，都可能让实际走势偏离这个理论底。
但有一点是越来越清晰的：房子作为过去二十年那种闭眼买都赚的神话投资品，时代已经过去了，它正在回归其最本质的居住属性。
未来买房，真得擦亮眼睛，精挑细选，考虑清楚是自住的需求，还是抱着投资的心态。
如果是后者，那风险意识必须得提到最高级别了。
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